我于去年4月在武清购买了一套大产权房，当时由于开发商隐瞒了违规售房的事实，再加上我们购房者也是缺乏行业法规经验，于是我们就签了一个白本的预售合同，支付了一半房款，但过后才得知这个楼盘根本连土地证都没有，于是我们询问开发商，开发商总是一拖再拖，至今为上，销许证仍然没有，并且现在开发商还单方面修改已签预售合同中的相关条款：面积由86平米增加到96平米，户型全变。然后征求我们是否同意，我们答复不同意，要求退房并提出违约索赔。开发商认为交给他的买房款等同于放在银行里的存款，所以违约金这块只能按银行的利息给予补偿。请问这种行为是否妥当？如果向开发商索赔，大约赔偿的比例是多少？请教一下您，谢谢！
尊敬的张**网友：
您好，就您咨询的问题，答复如下：
依照《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
该法同时规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
违反规定，擅自预售商品房的，所订立的预售合同无效，除应当由县级以上人民政府房地产开发主管部门进行行政处罚，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款之外，根据相关规定还应承担民事责任。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
感谢您的参与！如有其它问题可再行联系，我们会尽力帮助。
北京盈科（天津）律师事务所 王伟政律师
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