尊敬的网民王女士：

您好，现对您的问题作如下答复：

1. 业主大会筹备程序

《物业管理条例》【国务院 国务院令第698号 2018年3月19日实施】第10条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”

《业主大会和业主委员会指导规则》【住房和城乡建设部 建房〔2009〕274号 2010年1月1日实施】第6条规定：“物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。”

《天津市物业管理条例》【人民代表大会常务委员会 2008年12月1日实施】第14条规定：“已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当成立业主大会：(一)业主入住率达百分之五十以上；(二)首位业主实际入住达到二年以上。”

第17条规定：“符合成立业主大会条件的，业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面告知后一个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主三至七名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。”

根据上述法律法规的规定，符合业主大会成立条件的，镇政府收到书面告知后一个月内，在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下，负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组，筹备组由街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成，即小区成立业主大会既需要乡镇人民政府协助，又需要居民委员会协助，但未就业主大会成立程序及各部门/单位负责事项等具体、细节事宜进行明确约定，镇人民政府的答复系将业主大会成立的程序具体化，但并未违反法律规定。

2. 关于物业费标准问题

《天津市物业管理条例》【人民代表大会常务委员会 2008年12月1日实施】第15条规定：“业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。

下列事项由业主大会决定：(一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约；(二)选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；(三)审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；……(七)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。”

第63条规定：“物业管理实行有偿服务。物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。

普通住宅的物业管理服务费，由业主大会、开发建设单位与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定；其他住宅和非住宅的物业管理服务费，由业主大会、开发建设单位与物业服务企业自主协商确定。”

第64条规定：“普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准以及上下浮动比例，依据社会平均物价指数变动情况适时进行调整，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定，并向社会公布。

确定和调整普通住宅物业管理服务费政府指导价格时，有关部门应当听取群众意见。”

《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》【天津市发展和改革委员会、天津市国土资源和房屋管理局 津发改价管〔2015〕541号 2015年7月1日生效】第9条规定：“前期物业管理基本服务费，由开发建设单位与通过招标程序选聘的物业服务企业按照《天津市普通住宅小区年物业管理服务和指导价格标准》，从四个等级中选择相应级别的服务标准和收费标准，并在双方签订的《住宅前期物业服务合同》中予以明确。”

第10条规定：“开发建设单位在售房时应当向购房人明示《住宅前期物业服务合同》和《临时管理规约》。购房人在购买新建房屋时，应当首先对《住宅前期物业服务合同》和《临时管理规约》的内容予以书面确认，并受其约束。”

第11条规定：“已成立业主大会或业主入住两年以上且未成立业主大会的普通住宅小区和保障房小区，物业管理服务费标准或服务等级需要调整的，由物业服务企业依据物业服务成本变化，拟定调价方案并在小区显著位置向全体业主进行公示。调价方案应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意后方可实施。”

根据上述法律法规的规定，前期物业管理基本服务费由小区开发建设单位与物业服务企业按照《天津市普通住宅小区年物业管理服务和指导价格标准》确定，您购买商品房时首先会对《住宅前期物业服务合同》和《临时管理规约》的内容书面确认，受其约束。业主入住两年以上且未成立业主大会，如小区物业管理服务费标准需要调整，应由物业服务企业拟定调价方案，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意后方可实施。如您认为您小区物业标准过高或物业服务企业服务差，您可在小区业主大会成立后，由业主大会审定物业服务合同内容（含物业管理服务费标准），解聘现任物业服务企业，重新选聘新的物业服务企业。

提醒您注意，以上仅是我们就您所咨询事项依据现有的法律规定进行的简要初步分析，仅供您参考，不作为最终结论，不可用于进行任何扩大解释、类推解释，亦不得用于除本咨询事项外的其他任何目的。

感谢参与！

李东光律师

2020年6月29日