尊敬的郑*网民：

您好，针对您提出的问题现答复如下:

1、关于对方主张的不可抗力因素是否构成免责

《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况

第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。

“京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动强化督查信息公开方案”第二部分重点工作任务第八项规定：强化面源污染防控措施。各类工地要做到渣土车辆密闭运输等“六个百分之百”；2017年10月至2018年3月期间，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程、水利工程等土石方作业。

按照通常理解，不可抗力主要有：1、自然灾害；2、社会异常事件；3、政府行为。但并非所有的政府行为均构成不可抗力。

《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：.....（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

根据您所讲，业主可以分为三个时间段购房：停工令实施之前、停工令实施中、停工令结束后。针对不同时间阶段，我们认为：停工令实施之前，及开发商主张的全运会及十九大活动不能构成不可抗力。按照举行国家重要活动及会议的通常措施，全运会及十九大在该相应活动之前，开发商应当能够预见其所实施的工程类项目在活动及会议期间可能停工，并且这两个活动停工期间合计约为20日，开发商能够提前调整并安排避免影响整体施工进度。开发商作为专业的工程实施队伍，商品房预售之时需要取得预售许可证，当时就要求初步确定竣工交付日期，“停工令”期间为6个月，开发商应当能够判断是否影响工期，影响程度，及采取相应措施避免延期交付。同时若有影响应当及时告知广大业主，但是实际操作中，开发商并未及时告知可能影响交房日期，并且在“停工令”之后的售房宣传中一直声称能够按期交房，与部分业主签订了购买协议，不符合开发商所称不可抗力的标准。

很多业主是在“停工令”开始实施后购房，此时的开发商营房已经明知会产生工程停工，仍继续以合同中“2018年10月15日交房”为约定日期，并且售房过程中宣称能够按时交房，不符合不可抗力中“不可预见”的标准。业主基于对开发商的信任签订于“2018年10月15日交房”的购房协议是双方的真实意思，开发商应该按照约定于2018年10月15日交房。逾期未交房应当承担违约责任。

在“停工令”结束之后购房的业主，相关政府行为当时已不构成影响施工及交房，无不可抗力情形，此后开发商与购房者签订购房合同并以合同约定的日期“2018年10月15日”为交房的日期有效，开发商应当遵照合同约定按期交房。未按期交房业主有权要求开发商承担违约责任并赔偿。

根据前述，

2、关于是否可以通过法律手段主张逾期交房赔偿进而维权

《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。

《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

根据上述，开发商迟延交付房屋，经催告后3个月内合理期限未履行，可以要求解除合同或者可以提起诉讼主张开发商逾期履行义务构成违约，主张开发商的违约责任，要求赔偿，或者根据业主和开发商的协议约定处理相关问题。

3、关于集体诉讼？

《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人人数确定的代表人诉讼，第五十三条当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行诉讼。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：

第七十五条 民事诉讼法第五十三条、第五十四条和第一百九十九条规定的人数众多，一般指十人以上。

第七十六条 依照民事诉讼法第五十三条规定，当事人一方人数众多在起诉时确定的，可以由全体当事人推选共同的代表人，也可以由部分当事人推选自己的代表人；推选不出代表人的当事人，在必要的共同诉讼中可以自己参加诉讼，在普通的共同诉讼中可以另行起诉。

当事人人数不确定的代表人诉讼时：第五十四条诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多在起诉时人数尚未确定的，人民法院可以发出公告，说明案件情况和诉讼请求，通知权利人在一定期间向人民法院登记。

向人民法院登记的权利人可以推选代表人进行诉讼；推选不出代表人的，人民法院可以与参加登记的权利人商定代表人。

代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。

人民法院作出的判决、裁定，对参加登记的全体权利人发生效力。未参加登记的权利人在诉讼时效期间提起诉讼的，适用该判决、裁定。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第七十七条根据民事诉讼法第五十四条规定，当事人一方人数众多在起诉时不确定的，由当事人推选代表人。当事人推选不出的，可以由人民法院提出人选与当事人协商；协商不成的，也可以由人民法院在起诉的当事人中指定代表人。

第七十八条 民事诉讼法第五十三条和第五十四条规定的代表人为二至五人，每位代表人可以委托一至二人。

第七十九条依照民事诉讼法第五十四条规定受理的案件，人民法院可以发出公告，通知权利人向人民法院登记。公告期间根据案件的具体情况确定，但不得少于三十日。

《民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

第一百二十条起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。书写起诉状确有困难的，可以口头起诉，由人民法院记入笔录，并告知对方当事人。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百二十一条起诉状应当记明下列事项：（一）原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式；（二）被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息；（三）诉讼请求和所根据的事实与理由；（四）证据和证据来源，证人姓名和住所。

根据前述，各位业主欲要向法院提起诉讼方式解决本次纠纷，可以通过组织各位业主，确定诉讼参加人员情况。后可准备材料向法院提交诉状，经法院受理起诉开发商并推动后续程序推进以维护各方权益。

4、关于证据部分？

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

根据上述，您需要为自己主张及反驳的相关事项的事实进行举证，比如存在商品房买卖事实、逾期交付事实、造成损失的事实等。

感谢您的参与，祝您生活愉快！

天津专威律师事务所

王小平律师

2018年11月13日