尊敬的赵**网友，您好！

现对您咨询的问题作如下答复：

1、关于地下室渗漏维修主体及责任划分问题

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”

第三条第一款：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”

《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。”

《天津市物业管理条例》第三条：“本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”

第四十七条：“在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。在物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用情况时，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修，所需费用由相关责任人承担。”

由于您介绍的情况、信息以及提供的资料有限，您可根据前述规定判断渗漏系由您的房屋专有部分或共有部分问题造成。地下室渗漏在保修期限内应由商品住宅的开发建设单位负责维修，保修期届满后，房屋的专有部分由业主负责维修，房屋的共用部位、共用设施设备由物业公司按照物业服务合同约定负责维修。另，请您核查物业服务合同约定的具体内容以便确定物业服务企业承担维修养护责任的房屋共有部分范围。

2、关于通过诉讼方式解决物业管理争议的问题

《天津市物业管理条例》第六十七条：“业主、业主大会、物业服务企业、开发建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决；不能自行协商解决的，可以向物业管理行政主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。”

第六条：“市国土资源和房屋管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理。区房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理。”

根据前述相关规定，如您与物业公司或者开发建设单位因物业管理发生争议的，有如下四种解决方式供您选择：（1）自行协商；（2）向物业管理行政主管部门申请调解；（3）仲裁；（诉讼）。

以上答复仅供参考。

感谢参与！

天津观典律师事务所

李东光律师

2018年9月19日