答复：

王**您好！现对您的问题答复如下：

1. 关于开发商证照不齐预售房屋

《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件∶（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”

第三十九条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款１％以下的罚款。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

根据上述法律规定，如开发商未具备法定条件即预售商品房的，您有权向相管房地产行政主管部门反映，对开发商进行行政处罚。且您有权主张您与开发商签订的商品房预售合同无效，但如开发商在您起诉前取得商品房预售证明的，则合同有效。

2. 关于开发商“捂盘惜售”

《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）第五条第（九）款规定：“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。”

《市国土房管局市市场监管委关于进一步整顿规范我市房地产市场秩序的通知》第二条规定：“严厉打击商品房销售违法违规行为：（二）取得《商品房销售许可证》后，未在十日内对外开盘销售，或以分批次、分楼座销售、虚假预定、房屋抵押等方式，不一次性公开销售全部准售房源，捂盘惜售或变相囤积房源。”

第四条规定：“对存在违法违规行为的房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员，采取限期整改、约谈企业负责人、公开曝光、暂停受理销售许可相关手续、暂停合同网签、取消网签资格、注销备案、限制土地竞拍资格等措施，从重、从严、从快处理，并列入市场主体信用信息公示系统；情节严重的，依法给予停业整顿、吊销营业执照等行政处罚。”

《天津市商品房管理条例》第十六条规定：“商品房销售实行许可证制度。房地产开发企业在销售商品房前，应当向房地产行政主管部门申请领取商品房销售许可证。……商品房销售许可证按幢发放。”

根据上述法律规定，天津市实行天津市商品房销售许可证制度。对于已取得商品房销售许可证的商品房销售的，应当在10日内一次性公开全部准售房源，否则，开发商的行为构成“捂盘惜售”，您有权向相关房地产行政管理部门反映相关情况。

但根据您的介绍，开发商属未就商品房商品取得相应商品房销售许可证，则开发商违反了上述第一条分析所列法律规定，并应受到相应行政处罚。

3. 关于预售商品房的定价

《城市房地产开发经营管理条例》第二十九条规定：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定……”

《商品房销售明码标价规定》第三条规定：“本规定所称明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。”

第八条规定：“商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”

第十三条规定：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。”

第十五条规定：“商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。”

第十六条规定：“商品房经营者不按照本规定明码标价和公示收费，或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，由县级以上各级人民政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章实施行政处罚。”

根据上述法律规定，商品房经营者在销售商品房应当实行明码标价，不得在标价之外加价销售商品房，并由商品房经营者与购房者共同协商确定最终的商品房销售价格。

3.1 如开发商的商品房销售价格未依法进行明码标价和公示收费的行政责任

《价格违法行为行政处罚规定》第二条规定：“县级以上各级人民政府价格主管部门依法对价格活动进行监督检查，并决定对价格违法行为的行政处罚。”

第十三条规定：“经营者违反明码标价规定，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处5000元以下的罚款：（一）不标明价格的；（二）不按照规定的内容和方式明码标价的；（三）在标价之外加价出售商品或者收取未标明的费用的；（四）违反明码标价规定的其他行为。”

以上，请您核实开发商销售给您的商品房价格是否符合上述法律规定，如不符合，您可以向相关区价格主管部门进行投诉，以纠正开发商的违法行为。

3.2 如开发商的商品房销售价格未依法进行明码标价和公示收费的民事责任

《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”

根据以上法律规定，如开发商的未依法进行明码标价和公示收费的违法行为导致您存在重大误解，或显失公平的，您可以向人民法院或仲裁机构请求变更或撤销您与开发商签订的商品房预售合同。

以上谨供参考。

感谢您的参与！