尊敬的陈*网民：

您好，针对您提出的问题答复如下：

1.关于物业费和电梯卡绑定是否合理的回复

《中华人民共和国合同法》第66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”

《天津市物业管理条例》第15条第2款规定：“下列事项由业主大会决定：......(四)制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项......”

第23条第2款规定：“制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》第5条规定：“物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费......机电设施设备日常运行养护费是指物业管理服务中的电梯、给排水系统、强弱电系统（电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、住户报警、周界报警、电子显示屏、中央监控系统、景观灯等）、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景（包括喷泉）等机电设施设备日常运行养护的费用。”

根据前述规定，结合您所述的情况，物业服务企业收取的费用中包含电梯日常运行养护的费用，如您未按时缴纳物业费，物业服务企业有权拒绝向您履行对电梯进行日常运行养护的义务。但物业服务企业将电梯卡与物业费进行绑定的行为因涉及共用设施设备的使用，应当经业主大会表决通过方可执行，如未经业主大会表决同意的，物业服务企业将无权将电梯卡与物业费进行绑定。

2. 关于您如何维护自身权利的回复

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”

第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

《天津市物业管理条例》第69条规定：“业主、业主大会、物业服务企业、开发建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决；不能自行协商解决的，可以向物业管理行政主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。”

根据前述规定，在您已经缴纳物业费的前提下，您有权要求物业服务企业完全履行物业服务合同约定义务以解决“物业不作为”的问题。针对物业费与电梯卡绑定的问题，由于您作为单个业主无法代表业主大会，可能无法直接要求物业服务企业变更该项制度，您应当通过业主大会要求物业服务企业变更该项制度或提起诉讼/仲裁，同时在物业服务企业通过诉讼或仲裁要求您支付物业费时，您可主张因物业服务企业未履行义务及限制您使用电梯为由主张减免物业费。此外，您也可以通过与物业服务企业进行协商或通过物业管理行政主管部门调解的方式处理您所遭遇的问题。

感谢您的参与！

天津观典律师事务所张士博

2018年7月24日