尊敬的李**网民：

您好，针对您提出的问题答复如下：

1. 关于您能否办理房产证的问题

《天津市不动产登记条例》第58条规定：“房地产开发企业取得商品房销售许可证并办理预售登记后，房地产开发企业和商品房预购人可以按照约定持商品房买卖合同及其他有关材料，向不动产登记机构申请预告登记。

房地产开发企业未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。”

第59条规定：“经预告登记的商品房首次登记后，购房人可以直接申请房屋所有权转移登记。经预告登记的商品房购房人入住二年后，房地产开发企业未办理首次登记的，购房人可以直接申请房屋所有权转移登记。不动产登记机构受理房屋所有权转移登记申请后，应当对需要核查的有关内容进行核查。”

《天津市国土资源和房屋管理局关于印发<天津市不动产登记操作规程（试行）>的通知》第75条规定：“预购商品房预告登记权利人根据《天津市房屋权属登记条例》第53条规定申请转移登记的，应在房屋所有权首次登记后的三个月内向登记经办机构提出申请。预告登记已失效，因开发企业吊销、注销或下落不明，购房人单方申请转移登记的，登记经办机构受理申请后，应当进行核查并将有关情况在本市主要报纸上公告；公告三个月期满无异议的，予以登记。”

《关于预告登记权利人入住满两年后办理房地产权属登记有关问题》【津国土房地权(2013)192号）】第1条规定：“.......（二）房地产开发企业未按照上述规定办理房屋初始登记的，根据《条例》第54条规定，预购期房的房屋所有权预告登记权利人入住两年的，由办理房屋初始登记的登记机构在房地产权属登记系统上（下称：6.0系统）按本通知规定进行项目数据补录后，购房人可直接到各区县房地产登记机构申请办理房屋所有权登记，领取房地产权证。（三）“入住满两年”是商品房取得《住宅商品房准许交付使用证》已满两年；或者购房人与房地产开发企业签定的房屋交接单满两年。无法提供上述文件的，由预告登记权利人出具关于入住已满两年的具结书......”

根据上述规定，请您核实您购买房屋时房屋属于期房还是现房，如属于期房请您核实您是否已经就房屋办理预告登记。如您购买的房屋在购买时仍属于期房且您已经办理预告登记，即便开发商没有办理初始登记，您也可在房屋交付满两年后直接向相关不动产登记机构申请办理房屋所有权转移登记；如您尚未办理预告登记的，请您核实您签订的合同是否约定了预告登记相关事宜，如有相关约定则可由您自行办理预告登记；如您所购买的房屋属于现房的，在开发商办理初始登记前您自行办理房屋所有权转移登记将存在障碍。建议您取相关不动产登记部门核实您购买的商品房是否已经进行预告登记。

2. 关于您如何维护自身权益的问题

2.1 关于开发商的违约责任

《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”

《中华人民共和国合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”

第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”

第114条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

第121条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第28条：“当事人依照合同法第114条第2款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

《天津市不动产登记条例》第32条第1款规定：“房地产开发企业应当自开发建设的商品房竣工验收合格之日起三十日内申请房屋所有权不动产首次登记，并将登记结果及时通知购房人。”

根据前述规定，开发商应当在竣工验收合格之日起三十日内申请办理初始登记，请您核实开发商是否已经申请办理初始登记，如因开发商自身原因未能办理初始登记而影响您办理房产证的，您可尝试要求开发商承担逾期办理房产证的违约责任并请求增加违约金，但您需承担证明开发商因自身过错未办理初始登记及您因未办理房产证所遭受损失的举证责任。

2.2 关于合同解除

《城市房地产开发经营管理条例（2011修正）》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

根据上述法律规定，预售商品房自商品房交付使用之日起90日内应当办理房屋所有权转移登记、现售商品房应当自销售合同签订之日起90日内办理房屋所有权转移登记，超过前述规定期限届满后超过一年由于开发商原因未能办理房屋所有权转移登记的，您有权要求解除合同并赔偿损失。但请您注意，如您在有权解除合同时一年内未通知开发商解除合同的，人民法院可能不会支持您解除合同的请求。

感谢您的参与！

天津观典律师事务所

李东光律师

2018年1月23日