尊敬的张**网民：

您好，针对您提出的问题答复如下：

1.针对商品房抵押事宜

根据《中华人民共和国担保法》第49条规定，如您根据《商品房认购协议书》拟购买的商品房已被房地产开发企业抵押并已办理抵押登记，则房地产开发企业向您转让商品房的行为可能被认定无效。

您与房地产开发企业之间签订的《商品房认购协议书》因此被认定无效的，您可主张房地产开发企业承担缔约过失责任。

2.针对房地产开发企业无正当理由拒绝办理网签《天津市商品房买卖合同》及合同备案事宜

依法成立并生效的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房地产开发企业未履行与您签订的《商品房认购协议书》约定，办理“网签及备案手续”的，您可按照合同约定的违约条款，主张房地产开发企业承担违约责任。

3.如房地产开发企业已收受购房款且《商品房认购协议书》的约定具备法律规定的商品房买卖合同条件的，可能视为双方当事人已订立商品房买卖合同

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房销售管理办法》相关法律规定，如果您已向房地产开发企业支付购房款、房地产开发企业已收取购房款，且房地产开发企业与您签订的《商品房认购协议书》已明确以下内容：“当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。”则您与房地产开发企业之间签订的《商品房认购协议书》可能被认定为商品房买卖合同。在此情况下，您亦可按照商品房买卖合同的相关法律规定要求房地产开发企业承担交付商品房、办理产权转移登记、甚至赔偿1倍已付购房款等相关责任。

4.争议解决方式

您可按照《商品房认购协议书》约定的争议解决方式，通过协商、仲裁/诉讼等方式解决您与房地产开发企业之间的纠纷

请您根据您与房地产开发企业之间签订的《商品房认购协议书》的具体约定进行判断。

感谢您的参与！

天津观典律师事务所 李东光律师

2016年7月6日