我于2015年7月在同城地产签订了一份房地产买卖居间合同。我为买方。由于当时卖方房屋贷款没有还完，需要向金融机构申请垫资。卖方为保证自己不受损失，要求我们办理贷款预审批，也就是在没有去房管局打买卖协议的情况下先去银行办理贷款事宜。现在的情况是我的预审批贷款在9月1号就已经批准下来了，但是卖方的贷款到昨天9月19日为止还没有还上，导致不能去房管局过户。在我们的居间合同上写着银行贷款批准以后五个工作日内就要去房管局办理产权过户手续，但是现在已经超过了十天，在我们的违约责任里写着：“甲乙双方如不按约定办理，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋售价的千分之一作为违约金，逾期超过十天守约方有权解除该合同，违约方赔偿守约方该房屋售价的10%作为违约金.”请问作为买方我是否有权解除合同，并要求卖方退还定金。
尊敬的赵**网民：
您好，就您提出的问题答复如下：
1.关于售房人清缴贷款的限期与违约责任
您与售房人签订的《房地产买卖居间合同》未明确约定售房人自行清缴贷款的期限，亦未明确约定售房人未清缴贷款的违约责任。
但《城市房地产抵押管理办法》第49条规定，抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。
根据以上规定，售房人未清缴贷款的，不得在未经抵押权人——中国工商银行股份有限公司天津体院北支行同意的情况下出售房地产，您可主张售房人赔偿您因此遭受的损失（如有）。
2.关于售房人办理房屋产权转移登记的限期与违约责任
《房地产买卖居间合同》第二条第4款第（3）项约定，待您贷款申请经银行审核通过后五个工作日内，双方在中介陪同下亲赴房管局办理产权过户及抵押登记手续。根据前述约定，如您的贷款申请确已于2015年9月1号经银行审核通过，则双方应于2015年9月8日前，办理产权过户及抵押登记手续。
《房地产买卖居间合同》第三条第2款约定，若因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让手续，则该过错方应当承担相应责任。根据您的介绍，如确因售房人原因，产权转让手续无法办理，售房人应当承担相应责任。
《房地产买卖居间合同》第四条第2款约定，双方应积极配合并亲自到场办理过户等相关手续。如不按约定办理，每逾期一日，违约方应向守约方支付房屋售价的1‰作为违约金，逾期超过十日，守约方有权解除《房地产买卖居间合同》，违约方赔偿守约方房屋售价的10%作为违约金。根据前述约定，如售房人不按约定办理过户手续，您可向售房人主张逾期违约金，逾期超过十日的，您有权解除《房地产买卖居间合同》，并向售房人主张房屋售价的10%作为违约金。
3.关于违约金与定金条款的适用
《中华人民共和国合同法》第115条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《合同法》第116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据前述约定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，违约金与定金条款一般不能同时适用，守约方可以选择适用违约金或定金条款。
感谢您的参与！
天津观典律师事务所李东光律师
2015年9月28日
安装津云客户端在线留言
