您好！我是和平区睦南道利增里小区B座1-201居民。1998年购置了该套商品房，与开发商签订了《天津市商品房买卖合同》，支付了全额购房款，按照1994年11月15日建设部令第40号发布中规定，销售商品房到所在县以上房管部门备案，我的房产已经在和平区房管局销售备案，并实际居住16年了。因为房地商到现在也没有办理相关手续，本小区的大产权没有备案，我们的各家的产权也没有备案。按照第40号文的规定，如果开发商90天内不给办理预登产权，必须处罚开发商，但和平房管局没有处罚，并允许开发商销售。2012年房地产商破产，法院把整个小区包括我的房子一同抵押给了一家公司，为此，我们当时就向破产清算小组，街、区政府反应情况，要求把我们购买的房子从法律意义上归还我们，但至今仍未解决。我如何维护我的房产权益？
尊敬的网民：
您好！就您提出的问题答复如下：
1. 不动产物权设立/变更经依法登记方发生效力
《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据以上规定，您的房屋未经所有权设立/变更登记，您尚未取得房屋所有权。
2. 您可主张解除购房合同并要求开发商赔偿您因此而遭受的损失
《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”“《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。”
根据以上规定，您可主张解除您与开发商签订的购房合同，并要求开发商赔偿您因此而遭受的损失。
3.您应及时申报债权
《中华人民共和国企业破产法》规定：“附条件、附期限的债权和诉讼、仲裁未决的债权，债权人可以申报。”“在人民法院确定的债权申报期限内，债权人未申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报；但是，此前已进行的分配，不再对其补充分配。为审查和确认补充申报债权的费用，由补充申报人承担。债权人未依照本法规定申报债权的，不得依照本法规定的程序行使权利。”“破产财产分配时，对于诉讼或者仲裁未决的债权，管理人应当将其分配额提存。自破产程序终结之日起满二年仍不能受领分配的，人民法院应当将提存的分配额分配给其他债权人。
综上，您应及时在法定期限内申报债权。
鉴于您提供的信息不甚详细，我们仅就现有信息结合我们对您的表述作出的理解作出以上答复。
感谢您的参与！
天津观典律师事务所李东光律师
2014年12月5日
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