河西名门广场房产证面积问题

我打算购买河西区广东路与徽州道交口的名门广场项目，对于售楼员说的有些内容很有疑虑，想通过咨询专业部门得到解答。

第一，售楼员说此项目是70年产权，民水民电，但据说此项目用地批复的是商业用地，这样的项目以住宅的面目售卖，可以么？

第二，虽然售卖的的时候是合到每平米14000，但实际上是按照套出售的，而且房本上显示的的面积仅为售卖面积的1/3，其他面积以赠送的名义在房本图上用红线标出，这样对于购买者来说在租售或者拆迁时有什么损失或影响吗？

另外购买该项目是否可以正常落户和享受学区政策？

第三，按照有关法律规定，尚未成型的项目不能售卖，可是该项目仅在打地基，就开始接受预订，并要求在10天内交首付款，这是和服规定的吗？购买者交付款型存在风险吗？谢谢。