标题：《关于优化本市房地产市场供给促进住房消费的通知》的政策解读咨询

天津市住房和城乡建设委员会：

我对《关于优化本市房地产市场供给促进住房消费的通知》的具体适用存在疑问，特此致函咨询，恳请贵委予以明确解答。

一、咨询背景

2026年4月30日，市住房城乡建设委等十一部门关于优化本市房地产市场供给促进住房消费的通知发布，通知中第一条：一、积极盘活存量商品房

各区因地制宜用足用好国家财政、金融等政策工具，优先收购符合条件的存量商品房用作配租型保障性住房、配售型保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，合理调控各类新建保障性住房项目。鼓励住房租赁企业等经营主体多渠道筹集资金，依法收购存量商品房用作租赁住房。

二、具体咨询问题

基于上述背景，我们恳请贵委就以下问题予以明确解答：

问题一：什么样的商品房符合《通知》中“符合条件的存量商品房”的标准？

《通知》提出“优先收购符合条件的存量商品房”，但未对“条件”作出具体界定。我想了解：

（1）“符合条件的存量商品房”的认定标准是什么？是否有具体的实施细则或配套文件？

（2）位于已交付使用的商品房住宅小区内部、与已购业主共用公共设施和共有部分的未售商品房，是否属于“符合条件的存量商品房”？

（3）对于文件发布日以后，仍未取得销售许可证的商品房和有条件办理但开盘以来一直不办理消售许可证、不积极销售、甚至捂盘不售的商品房，是否属于《通知》所鼓励的“盘活存量商品房”范畴？

问题二：“依法收购”中的“依法”，是否包括《民法典》和《天津市物业管理条例》的相关规定？

《通知》要求“依法收购存量商品房用作租赁住房”。我理解，“依法”意味着任何收购和出租行为都应当遵守现行法律法规。

《民法典》第二百七十一条明确规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《天津市物业管理条例》第十五条将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”列为应当由业主大会决定的事项。

商品房整未售楼栋整体出租，必将增加小区公共部分（电梯、绿地、道路、停车位、儿童游乐设施等）的使用频率和负荷，实质上改变了共有部分的使用状况，影响了已购业主对共有部分的共有和共同管理权利。我们想请教贵委：

（1）“依法收购”中的“依法”，是否包括遵守《民法典》关于业主共有和共同管理权利的规定？

（2）“依法收购”中的“依法”，是否包括遵守《天津市物业管理条例》关于业主大会决定事项的规定？

（3）商品房小区整栋楼出租对已购业主造成实质性利益损害（如：小区由改善商品房变成租赁混合住房，租赁人员混杂造成小区品质下降、房价下跌，公共设施损坏加速维修基金损耗加速等）由谁来承担？

（4）对于已经交付入住的商品房小区，相关企业收购和整体出租的行为是否应经过业主大会同意？

贵委发布的政策文件及政策解读均未合理解释上述问题，在政策具体适用条件尚不明确的情况下，我们恳请贵委对上述问题予以明确解释，以便我们准确理解政策含义。

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