标题：中新生态城星光汇物业费高燃气口未留电容量不足等问题

关于解决星光汇商业地产收房过程中

存在问题的函

中新天津生态城管委会：

星光汇商业地产是生态城地区首个大型商业综合性地产，我们作为该地产的业主是本着推动生态城地区经济社会持续健康发展的原则，以及建设生态城美好家园的理念进行投资，星光汇项目的顺利交付运营将对生态城地区优良商业环境的打造具有重要引领作用。

自2019年4月30日按照合同约定进行收房以来，我们发现星光汇地产存在“先交物业费、采暖费”才可领钥匙霸王行为、物业收费过高、用电容量不满足绝大多数用户需求、房屋面积出现大幅度误差、未按合同约定提供供冷热系统设备和燃气设施等一系列重大违规问题，开发商疑似存在合同欺诈行为。为此，星光汇众多业主经协商一致，现致函贵委，恳请贵委协调解决星光汇目前存在的问题，以利于净化生态城地区营商环境，保护投资者合法权益。

一、为降低生态城地区物价居高水平、提高生态城及其周边居民幸福指数、减少生态城区域营商成本、鼓励和支持生态城范围小微企业成长，提请贵委成立星光汇收房问题调查小组，确定专人开展问题调查工作，实现与业主代表对接，着手对开发商开展调查，解决业主共性诉求。

二、鉴于目前星光汇开发商与业主间已经产生的诸多矛盾，按照《中华人民共和国物权法》、《国务院物业管理条例》和《天津市物业管理条例》等法律法规的规定，商请贵委审查星光汇开发商选聘前期物业管理企业的程序合法性，对全体业主公示招标投标依据的合规性，测算物业管理服务费标准的合理性，及时调整不合理取费标准。严厉打击非法企业不当获利，鼓励企业践行、履约、守信。

三、促请贵委立即组织指导星光汇业主召开业主大会会议，选举产生业主委员会机构，研究对目前执行的13.2（元/月.建筑平米）物业管理服务费收费标准的认可程度，审议对物业管理服务费调整至与周边宜禾汇商业同等价格的7.5（元/月.建筑平米）的可行程度，表决对物业服务企业签订或解除物业服务合同等问题。

四、咨请开发商明确采暖费法定收费依据，解释采暖费40元/建筑平米的收费来源，发布权威部门层高系数1.46的测算数据，公示物价部门收费标准。明确星光汇商业用水、用电、用气价格基数，公布价格依据等支撑文件，实现各项收费公开透明。

五、对于星光汇开发商与业主签订的《天津市商品房买卖合同》中第八条、第九条明确约定“供冷热系统设备2个采暖期”、“燃气（气源种类）具体开通时间以本地燃气公司规定为准”等条款，但业主在收房后未发现集中式供冷热系统设备和燃气管线的预留，反而需要业主自行投资安装空调设备。建设施工期间向业主索要大额应由开发商承担的“燃气入户”费用。我们认为该问题性质严重，疑似属于开发商合同违约问题甚至涉嫌合同诈骗。陈请贵委开展专项调查，严肃追究开发商违约责任，赔付业主事实损失。

六、星光汇开发商违背商业诚信原则，一直以销售盈利作为唯一目的，无视商业地产运转的预期效果，违反公共项目操盘原则，未有效履行代为客户寻求对外出租渠道的承诺，导致大量巨额投资地产交房阶段闲置，形成个人投资重大损失。诚请贵委约谈星光汇开发商，责令其力促商业设施良性饱和运转。立即着手聘请专业机构规划布局、组合业态、打出品牌、错位发展，多层次、大区域、全行业开展招商活动，做到有宣传、有活动、有投入、有效果，要按比例投入招商经费，要按需求设置招商队伍。同时，建议贵委支持和打造生态城商业对外辐射吸引力，组织有关方面召开星光汇项目推介会议，组织实施项目招商对接活动，做大、做强、做实生态城首个商业综合体项目。

七、对于交房后建筑面积与销售面积的面积差超过±3%的重大违约问题，应考虑问题为开发商单方违约的责任因素，应由开发商承担主要违约责任，应支付或赔付大部分房款。

对于交房后发现未经合同约定在全部商户套内不分面积大小均设置公共消防设施问题（违反了《建筑设计防火规范》GB50016中8.2.4“建筑面积大于200m2的商业服务网点内应设置消防软管卷盘或轻便消防水龙”的规定），不仅影响房屋正常布局，而且减少房屋使用效率。属于违背商户个人意愿，擅自由开发商不当实施，用个人商业空间替代公共消防职能的情况，而公共空间却未设置消防装置，应由开发商对未经合同约定设置消防设施而造成的影响作出拆除整改或对占用面积进行协议赔偿。

八、开发商只是一味参照建筑用电指标，未做前期用户用电需求调查、未参考生态城及周边 “生态城商业街”、“万达广场”等成熟商业体的用电设计，铺内配电容量不能满足绝大多数用户用电容量需求，严重影响已招商户的入住，和后期整体招商效果。恳请贵委协调开发商为需要用电增容的商户免费增容。

九、对于大部分人行滚梯仅做单向设置问题，怀疑开发商人为降低建造成本，导致商业品质降低，人群上楼意愿减小，影响楼上商户经营质量。

十、对于套内无排气烟道设置问题，严重影响餐饮业油烟排放，排烟无正常出路，极易产生对周边污染问题。

十一、对于户外窗户未设置纱窗问题，不符合本地区正常开窗换气需求，应由开发商逐户整改完善。

十二、对于机动车进出车道产生合流问题，明显属于设计缺陷，未来可能导致交通混乱，需要开发商提前加以关注，制定措施，加以整改。

十三、亟请贵委敦促开发商尊重地下车库为业主公摊面积所建设的事实，尽快制定出台地下车库分配或使用原则，如确定以盈利为目的的利用方向，应确立所收费用分摊业主机制，建立业主获益办法。同时督促开发商公布绿地率数字是否合规，公开业主活动用房位置等业主关心问题。

十四、开发商销售期间对购房者承诺的“部分商铺自持”目前已违背起初承诺开始对外销售，是否对星光汇商业诸多问题不正确面对，存在“拿钱跑路”的可能。

烦请贵委对开发商造成的诸如此类问题一并调查追责，整改解决。今后，必须延长星光汇开发商质保期限，拿出专项整改预留资金实施第三方监管，禁止其注销躲责，保持长期对尚未发现问题继续完善整改的必要。

综上，乞请贵委迅速调查，快速介入。生态城的事情生态城办，杜绝事态极端化、扩大化、无序化，将问题消灭在萌芽状态，将矛盾化解在未然之中。责成开发商制定整改方案，出台赔付标准，履行实际措施。星光汇广大业主一定会遵纪守法、合法经营，为生态城商业繁荣和经济发展作出积极贡献。

星光汇广大业主专此函请，望贵委高度重视，秉公为民，解决回复为盼！

二〇一九年五月五日

星光汇