标题：咨询普通住宅的成交单价问题

想咨询一下普通住宅的成交单价问题：

普通住宅的界定有三条标准：

1、单套面积在144平米以下。

2、住宅小区建筑容积率在1.0以上。

3、成交价格不高于房管局指导价。

针对第三条成交单价的问题，想咨询，比如南开区现在指导价为13038元/平方米，成交价由谁定，有没有一个规定的标准，能否对外公开，让大家心知肚明。因为有可能出现买方卖方商定的价格到房管局那认定不属于普通住宅，前两条都符合，就是第三条到房屋交易中心过不去。

成交单价有哪些因素构成，比如地点，楼层，朝向和房龄等因素，能否公开，或者在网上开通评价系统。