标题：关于二手房买卖营业税问题

您好，我近期准备购买一套二手房，为我本人首套购房，天津开发区的二手房市场指导单价为12000元，中介说通过房管所给我想要购买的房屋进行评估，评估单价12600元，但我实际和卖方谈的成交单价不到11000元，房屋过五年，且房屋面积和小区容积率均符合普通住宅要求。

请问，我是否需要缴纳差额营业税？此房屋是否算普通住宅？

房屋单价（是否缴纳营业税）的界定是以实际成交价为准还是以评估价为准？所谓的评估价是以什么依据或者标准？

谢谢